utwor­zone przez | Sie 11, 2015 | blog, dzi­ał­ka budowl­na | 2 Komen­tarze

7 pułapek zakupu działki budowlanej

Jak kupić Działka budowlaną i nie dać się sprzedającemu ?

Zakup dzi­ał­ki budowlanej najczęś­ciej wiąże się z widok­iem pola porośniętego trawą. Dlat­ego taki zakup bez sprawdzenia dzi­ał­ki to “zakup kota w worku”. Przed zaku­pem dzi­ał­ki, Twoim obow­iązkiem jest sprawdz­ić możli­wość zabu­dowy dzi­ał­ki. Jeżeli “nie sprawdzisz dzi­ał­ki” to licz się z tym, że budowa “budy dla psa” może być niemożli­wa.

Z powodu zagrożeń przy zakupie dzi­ał­ki, zebrałem dla Ciebie najważniejsze infor­ma­c­je o potenc­jal­nych pułap­kach. Mam nadzieję, że “pułap­ki zakupu” pomogą Tobie w uniknię­ciu nie trafionego zakupu dzi­ał­ki lub ochronią Ciebie przed nieprzewidziany­mi kosz­ta­mi lub nawet rezy­gnacją z budowy po zakupie dzi­ał­ki.

1. Własność — Właściciel działki

Pod­sta­wową wiedzę o dzi­ałce to infor­ma­c­ja o Właś­ci­cielu nieru­chomoś­ci. Sprawdź dokład­nie kto wid­nieje jako właś­ci­ciel, bo to od niego będziesz kupował dzi­ałkę. Cza­sa­mi zdarza się, że Właś­ci­cieli jest kilku, w takiej sytu­acji będzie koniecz­na zgo­da wszys­t­kich właś­ci­cieli. Pamię­taj, że stroną umowy są wyłącznie Właś­ci­ciele, a nie Pośred­nik czy rodz­i­na.

Pod­sta­wowe doku­men­ty do sprawdzenia to:
- Sąd Ksiąg Wieczystych, w którym mamy wgląd do ksiąg wieczystych i może­my otrzy­mać wyp­is sądowy,
- Wydzi­ał Geo­dezji Urzę­du Gminy, gdzie może­my ode­brać wyrys z ewidencji grun­tów,

Więcej infor­ma­cji o Sądach Ksiąg Wieczystych na przykładzie Sądu w Gdańsku

2. Lokalizacja — Geodezja, czyli mapa do celów informacyjnych, mapa do celów projektowych, wyrys z mapy ewidencyjnej.

Lokaliza­c­ja dzi­ał­ki to dru­ga najważniejsza infor­ma­c­ja o dzi­ałce budowlanej. Pułap­ka w lokaliza­cji dzi­ał­ki pole­ga na tym, że w obiegu prawnym są różne mapy z różny­mi infor­ma­c­ja­mi. Dla Ciebie najważniejsza jest “mapa z ewidencji grun­tów”, która przed­staw­ia obrysy nieru­chomoś­ci. Dodatkowo posiłku­jąc się “mapą do celów infor­ma­cyjnych” będziesz mógł zlokali­zować nieru­chomość w lokaliza­cji na danym tere­nie. Mapa do celów infor­ma­cyjnych dodatkowo pomoże Tobie w znalezie­niu infor­ma­cji pomoc­niczych o sąsiedztwie dzi­ał­ki oraz o infra­struk­turze tech­nicznej i dro­gach.

3. Przeznaczenie działki — plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy

Najważniejszą i najwięk­szą pułap­ką, która czeka na Kupu­jącego dzi­ałkę to przez­nacze­nie dzi­ał­ki, czyli Co moż­na wybu­dować na dzi­ałce?

Co moż­na wybu­dować na dzi­ałce zna­jdziesz w Planie Miejs­cowym lub Decyzji o Warunk­ach Zabu­dowy. Proszę nie daj się zwieść co mówi Tobie sprzeda­ją­cy, co jest napisane na mapach geo­dezyjnych a także nie ma znaczenia co jest zapisane w studi­um planu miejs­cowego.

Co jest najważniejsze w treści Planu Miejscowego

W gminie wypeł­ni­asz wniosek o Wyrys z planu miejs­cowego i otrzy­mu­jesz tzw. kartę terenu z frag­men­ta­mi opisu z planu miejs­cowego. Za koszt opłaty urzę­dowej dosta­niesz frag­ment z planu miejs­cowego doty­czą­cy Two­jej dzi­ał­ki.

Wyrys z Planu miejs­cowego to tylko frag­men­ty, dlat­ego rozsąd­ny Kupu­ją­cy zdobędzie kopię całoś­ci planu miejs­cowego.
Od tego co moż­na wybu­dować i co będzie budowane na sąsied­niej dzi­ałce zależą Two­je pieniądze.
Dlat­ego tylko cała treść Planu miejs­cowego da Tobie pełną infor­ma­cję o Two­jej dzi­ałce.

Treść planu miejs­cowego to pomieszanie języ­ka prawniczego z językiem budowlanym, dlat­ego dobrym pomysłem jest zlece­nie architek­towi z uprawnieni­a­mi kon­cepcji zagospo­darowa­nia z opisem ograniczeń zabu­dowy.
Dobry architekt w razie koniecznoś­ci będzie kon­sul­tował się z rad­cą prawnym, czy adwokatem , aby rozwiać wąt­pli­woś­ci prawne.

Czy konieczne jest wystąpienie o Decyzję o Warunkach Zabudowy

Nie mając Decyzji o Warunk­ach Zabu­dowy, nie masz żad­nej wiedzy co moż­na wybu­dować na dzi­ałce, którą zamierza­sz kupić.

Przed zaku­pem wys­tąp o Decyzję o Warunk­ach Zabu­dowy, lub uza­leżnij zakup dzi­ał­ki od otrzy­ma­nia decyzji o warunk­ach zabu­dowy.

A co z ochroną środowiska, gruntami rolnymi, terenami archeologicznymi czy pod ochroną konserwatorską ?

Ograniczenia zabu­dowy wynika­jące z przepisów ochrony środowiska, czy kon­serwacji zabytków będą określone w planie miejs­cowym i decyzji o warunk­ach zabu­dowy. Dlat­ego ewen­tu­alne wąt­pli­woś­ci pomoże Tobie rozwiązać architekt z uprawnieni­a­mi.

4. Dostępność działki do drogi publicznej — dojazd drogowy i dojście piesze

Dru­ga pod­sta­wowa cecha “użyteczniej dzi­ał­ki” to dostęp­ność do dro­gi pub­licznej, bez takiego dostępu nie otrzy­masz poz­wole­nia na budowę ( albo sprawy w sądach zajmą Ci ok. 5–10 lat).

W każdym wypad­ku ostate­czne rozstrzyg­nię­cie co do możli­woś­ci dostępu do dro­gi pub­licznej, wyda­je zarząd­ca dro­gi. Bagatelizowanie opinii lub uzgod­nienia zarząd­cy dro­gi na etapie zakupu, w niek­tórych przy­pad­kach może być bard­zo bolesne dla kieszeni.

Dostęp do dro­gi pub­licznej podzieliłem na :

  • dostęp bezpośred­ni, jeżeli dzi­ał­ka sty­ka się bezpośred­nio z dzi­ałką
    • uli­cy włas­noś­ci gminy ( bez statu­tu Dro­gi Gmin­nej ) — ta sytu­ac­ja jest najko­rzyst­niejsza i najczęś­ciej spo­tykana,
    • usta­wową dro­gi kra­jowej lub gmin­nej — takie dro­gi generu­ją prob­le­my prawne, które należy jak bezwzględ­nie rozstrzygnąć z zarzą­dem dro­gi,
  • dostęp pośred­ni jeżeli dzi­ał­ka sty­ka się pośred­nio przez dzi­ałkę
    • ulicą włas­noś­ci gminy ale bez statu­tu Dro­gi Gmin­nej — taka sytu­ac­ja jest najko­rzyst­niejsza i najczęś­ciej spo­tykana,
    • drogą wewnętrzną tj. z dzi­ałką inną budowlaną lub dro­gową włas­noś­ci mieszkańców — takie rozwiązanie bard­zo częs­to spo­tykane i nie powin­no stanow­ić prob­le­mu, pod warunk­iem obciąże­nia dzi­ał­ki dro­gowej na rzecz prze­chodu i prze­jaz­du dla Two­jej nieru­chomoś­ci dla ruchu kołowego i infra­struk­tu­ry.

5. Sieci i infrastruktura techniczna

Przyłącza wodociągowe, sanitarne i deszczowe

Wys­tąp o warun­ki tech­niczne podłączenia Two­jej inwest­y­cji do właś­ci­wego Zarząd­cy Gminy. W zależnoś­ci od gminy i lokaliza­cji dzi­ał­ki gmi­na przekazu­je obow­iąz­ki gminne na rzecz zarządców/spółek ‚które w imie­niu gminy zaj­mu­ją się :
- dostar­cze­niem wody do nieru­chomoś­ci na tere­nie gminy,
- odprowadze­niem ścieków,
- odprowadze­niem wód opad­owych,

Kiedy Sieć wodociągowa

Jeżeli w pobliżu Two­jej dzi­ał­ki nie zna­j­du­je się sieć wodocią­gowa to możesz być zmus­zony do wybu­dowa­nia na włas­ny koszt takiej sieci. Niek­tóre gminy dofi­nan­sowu­ją budowę sieci wodocią­gowych i par­ty­cy­pu­ją pro­cen­towo w kosz­tach budowy takiej sieci.

To czy będziesz musi­ał wybu­dować sieć dowiesz się w warunk­ach tech­nicznych, o które powinieneś wys­tąpić przed zaku­pem dzi­ał­ki.

Sieć Sanitarna czy Szambo

Jeżeli przy Two­jej dzi­ałce nie zna­j­du­je się sieć san­i­tar­na, to nie będziesz miał wyjś­cia i będziesz budował zbiornik na nieczys­toś­ci czyli “szam­bo”. Ale cza­sem masz szan­sę na budowę przy­do­mowej oczyszczal­ni ścieków.

Sprawa Przy­do­mowej Oczyszczal­ni Ścieków to najlep­sze rozwiązanie, ale nie zawsze akcep­towane przez “poli­tykę” gmin­ną.

O wszys­t­kich sprawach związanych z odprowadze­niem ścieków dowiesz się z odpowiedzi na wys­tąpi­e­nie o warun­ki tech­niczne podłączenia się do gmin­nego sys­te­mu ścieków ( najczęś­ciej sprawa­mi ścieków zaj­mu­je się Zarząd­ca Wodociągów ).

Przyłącze elektryczne i gazowe

W więk­szoś­ci wypad­ków, wys­tąpi­e­nie z Wnioskiem o wydanie Warunk­ów Tech­nicznych do Zakładu Ener­gety­cznego daje możli­wość podłącze­nie prą­du, dlat­ego warto postarać się o uzyskanie do warunk­ów tech­nicznych “Zapewnienia dostaw energii”.
Gestorzy sieci ener­gety­cznych stan­dar­d­owo na swój koszt rozbu­dowu­ją sieć do Two­jej dzi­ał­ki. Two­je podłącze­nie nastąpi w miejs­cu tzw. Z-K czyli Złącze Kablowe. Złącze Kablowe to miejsce lokaliza­cji liczni­ka i podłączenia się budynku. W wypad­ku budynków wielorodzin­nych i linii kablowych rozwiąza­nia są trochę inne, ale te szczegóły dowiesz się z warunk­ów tech­nicznych.

Podłącze­nie gazu odby­wa się podob­nie jak prą­du, gestor sieci na swój koszt wybudu­je sieć i zakończy kurkiem z licznikiem na grani­cy Two­jej nieru­chomoś­ci. W wypad­ku znacznej odległoś­ci sieci gazowej, będziesz musi­ał sam wyłożyć pieniądze na budowę sieci gazu.

6. Grunt — badania i opinia geologiczna

Koszt opinii lub badań geot­ech­nicznych to najczęś­ciej koszt 700–1500zł. Opinia geot­ech­nicz­na win­na być przy­go­towana przez uprawnionego geo­de­tę w porozu­mie­niu z uprawnionym pro­jek­tan­tem architek­tem.
W opinii zostanie zawarta infor­ma­c­ja o wszys­tkim co “siedzi w grun­cie”.

Najważniejsze infor­ma­c­je w opinii geot­ech­nicznej to właś­ci­woś­ci fizyko­chemiczne grun­tu, prze­warst­wienia. wys­tępowanie wód grun­towych. Dodatkowo geolog zamieszcza wstęp­ne wnios­ki z opinii, które są przy­datne dla Inwest­o­ra. Z wniosków dowiesz się czy budowa domu będzie wyma­gać spec­jal­nego fun­da­men­towa­nia lub czy będą niezbędne izo­lac­je prze­ci­w­wodne lub drenaż. Na tem­at tego opra­cow­a­nia, przed  zlece­niem poroz­maw­iaj z architek­tem.

7. Umowa zakupu działki

Zakup dzi­ał­ki budowlanej zaw­iera się w formie Aktu Notar­i­al­nego przed Notar­iuszem. Mery­to­ryczne rozstrzyg­nię­cia umowy zakupu nieru­chomoś­ci wykracza­ją poza zakres wiedzy budowlań­ca czy biu­ra nieru­chomoś­ci.
Co do treś­ci Umowy zale­cam Ci sko­rzys­ta­nia z rady notar­iusza, rad­cy prawnego czy adwoka­ta.

 

Życzę udanych transakcji “bez pułapek”

Infor­ma­c­je dodatkowe i szczegóły doty­czące geo­dezji i map geo­dezyjnych zna­jdziesz w ustaw­ie pra­wo geo­dezyjne i w ustaw­ie o ewidencji grun­tów i budynków  wraz w ze zmi­ana­mi roz­porządzenia o ewidencji.

mapa do celów projektowych
Share This