utworzone przez | Sie 11, 2015 | blog, działka budowlna | 2 Komentarze

7 pułapek zakupu działki budowlanej

Jak kupić Działka budowlaną i nie dać się sprzedającemu ?

Zakup działki budowlanej najczęściej wiąże się z widokiem pola porośniętego trawą. Dlatego taki zakup bez sprawdzenia działki to „zakup kota w worku”. Przed zakupem działki, Twoim obowiązkiem jest sprawdzić możliwość zabudowy działki. Jeżeli „nie sprawdzisz działki” to licz się z tym, że budowa „budy dla psa” może być niemożliwa.

Z powodu zagrożeń przy zakupie działki, zebrałem dla Ciebie najważniejsze informacje o potencjalnych pułapkach. Mam nadzieję, że „pułapki zakupu” pomogą Tobie w uniknięciu nie trafionego zakupu działki lub ochronią Ciebie przed nieprzewidzianymi kosztami lub nawet rezygnacją z budowy po zakupie działki.

1. Własność – Właściciel działki

Podstawową wiedzę o działce to informacja o Właścicielu nieruchomości. Sprawdź dokładnie kto widnieje jako właściciel, bo to od niego będziesz kupował działkę. Czasami zdarza się, że Właścicieli jest kilku, w takiej sytuacji będzie konieczna zgoda wszystkich właścicieli. Pamiętaj, że stroną umowy są wyłącznie Właściciele, a nie Pośrednik czy rodzina.

Podstawowe dokumenty do sprawdzenia to:
– Sąd Ksiąg Wieczystych, w którym mamy wgląd do ksiąg wieczystych i możemy otrzymać wypis sądowy,
– Wydział Geodezji Urzędu Gminy, gdzie możemy odebrać wyrys z ewidencji gruntów,

Więcej informacji o Sądach Ksiąg Wieczystych na przykładzie Sądu w Gdańsku

2. Lokalizacja – Geodezja, czyli mapa do celów informacyjnych, mapa do celów projektowych, wyrys z mapy ewidencyjnej.

Lokalizacja działki to druga najważniejsza informacja o działce budowlanej. Pułapka w lokalizacji działki polega na tym, że w obiegu prawnym są różne mapy z różnymi informacjami. Dla Ciebie najważniejsza jest „mapa z ewidencji gruntów”, która przedstawia obrysy nieruchomości. Dodatkowo posiłkując się „mapą do celów informacyjnych” będziesz mógł zlokalizować nieruchomość w lokalizacji na danym terenie. Mapa do celów informacyjnych dodatkowo pomoże Tobie w znalezieniu informacji pomocniczych o sąsiedztwie działki oraz o infrastrukturze technicznej i drogach.

3. Przeznaczenie działki – plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy

Najważniejszą i największą pułapką, która czeka na Kupującego działkę to przeznaczenie działki, czyli Co można wybudować na działce?

Co można wybudować na działce znajdziesz w Planie Miejscowym lub Decyzji o Warunkach Zabudowy. Proszę nie daj się zwieść co mówi Tobie sprzedający, co jest napisane na mapach geodezyjnych a także nie ma znaczenia co jest zapisane w studium planu miejscowego.

Co jest najważniejsze w treści Planu Miejscowego

W gminie wypełniasz wniosek o Wyrys z planu miejscowego i otrzymujesz tzw. kartę terenu z fragmentami opisu z planu miejscowego. Za koszt opłaty urzędowej dostaniesz fragment z planu miejscowego dotyczący Twojej działki.

Wyrys z Planu miejscowego to tylko fragmenty, dlatego rozsądny Kupujący zdobędzie kopię całości planu miejscowego.
Od tego co można wybudować i co będzie budowane na sąsiedniej działce zależą Twoje pieniądze.
Dlatego tylko cała treść Planu miejscowego da Tobie pełną informację o Twojej działce.

Treść planu miejscowego to pomieszanie języka prawniczego z językiem budowlanym, dlatego dobrym pomysłem jest zlecenie architektowi z uprawnieniami koncepcji zagospodarowania z opisem ograniczeń zabudowy.
Dobry architekt w razie konieczności będzie konsultował się z radcą prawnym, czy adwokatem , aby rozwiać wątpliwości prawne.

Czy konieczne jest wystąpienie o Decyzję o Warunkach Zabudowy

Nie mając Decyzji o Warunkach Zabudowy, nie masz żadnej wiedzy co można wybudować na działce, którą zamierzasz kupić.

Przed zakupem wystąp o Decyzję o Warunkach Zabudowy, lub uzależnij zakup działki od otrzymania decyzji o warunkach zabudowy.

A co z ochroną środowiska, gruntami rolnymi, terenami archeologicznymi czy pod ochroną konserwatorską ?

Ograniczenia zabudowy wynikające z przepisów ochrony środowiska, czy konserwacji zabytków będą określone w planie miejscowym i decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego ewentualne wątpliwości pomoże Tobie rozwiązać architekt z uprawnieniami.

4. Dostępność działki do drogi publicznej – dojazd drogowy i dojście piesze

Druga podstawowa cecha „użyteczniej działki” to dostępność do drogi publicznej, bez takiego dostępu nie otrzymasz pozwolenia na budowę ( albo sprawy w sądach zajmą Ci ok. 5-10 lat).

W każdym wypadku ostateczne rozstrzygnięcie co do możliwości dostępu do drogi publicznej, wydaje zarządca drogi. Bagatelizowanie opinii lub uzgodnienia zarządcy drogi na etapie zakupu, w niektórych przypadkach może być bardzo bolesne dla kieszeni.

Dostęp do drogi publicznej podzieliłem na :

  • dostęp bezpośredni, jeżeli działka styka się bezpośrednio z działką
    • ulicy własności gminy ( bez statutu Drogi Gminnej ) – ta sytuacja jest najkorzystniejsza i najczęściej spotykana,
    • ustawową drogi krajowej lub gminnej – takie drogi generują problemy prawne, które należy jak bezwzględnie rozstrzygnąć z zarządem drogi,
  • dostęp pośredni jeżeli działka styka się pośrednio przez działkę
    • ulicą własności gminy ale bez statutu Drogi Gminnej – taka sytuacja jest najkorzystniejsza i najczęściej spotykana,
    • drogą wewnętrzną tj. z działką inną budowlaną lub drogową własności mieszkańców – takie rozwiązanie bardzo często spotykane i nie powinno stanowić problemu, pod warunkiem obciążenia działki drogowej na rzecz przechodu i przejazdu dla Twojej nieruchomości dla ruchu kołowego i infrastruktury.

5. Sieci i infrastruktura techniczna

Przyłącza wodociągowe, sanitarne i deszczowe

Wystąp o warunki techniczne podłączenia Twojej inwestycji do właściwego Zarządcy Gminy. W zależności od gminy i lokalizacji działki gmina przekazuje obowiązki gminne na rzecz zarządców/spółek ,które w imieniu gminy zajmują się :
– dostarczeniem wody do nieruchomości na terenie gminy,
– odprowadzeniem ścieków,
– odprowadzeniem wód opadowych,

Kiedy Sieć wodociągowa

Jeżeli w pobliżu Twojej działki nie znajduje się sieć wodociągowa to możesz być zmuszony do wybudowania na własny koszt takiej sieci. Niektóre gminy dofinansowują budowę sieci wodociągowych i partycypują procentowo w kosztach budowy takiej sieci.

To czy będziesz musiał wybudować sieć dowiesz się w warunkach technicznych, o które powinieneś wystąpić przed zakupem działki.

Sieć Sanitarna czy Szambo

Jeżeli przy Twojej działce nie znajduje się sieć sanitarna, to nie będziesz miał wyjścia i będziesz budował zbiornik na nieczystości czyli „szambo”. Ale czasem masz szansę na budowę przydomowej oczyszczalni ścieków.

Sprawa Przydomowej Oczyszczalni Ścieków to najlepsze rozwiązanie, ale nie zawsze akceptowane przez „politykę” gminną.

O wszystkich sprawach związanych z odprowadzeniem ścieków dowiesz się z odpowiedzi na wystąpienie o warunki techniczne podłączenia się do gminnego systemu ścieków ( najczęściej sprawami ścieków zajmuje się Zarządca Wodociągów ).

Przyłącze elektryczne i gazowe

W większości wypadków, wystąpienie z Wnioskiem o wydanie Warunków Technicznych do Zakładu Energetycznego daje możliwość podłączenie prądu, dlatego warto postarać się o uzyskanie do warunków technicznych „Zapewnienia dostaw energii”.
Gestorzy sieci energetycznych standardowo na swój koszt rozbudowują sieć do Twojej działki. Twoje podłączenie nastąpi w miejscu tzw. Z-K czyli Złącze Kablowe. Złącze Kablowe to miejsce lokalizacji licznika i podłączenia się budynku. W wypadku budynków wielorodzinnych i linii kablowych rozwiązania są trochę inne, ale te szczegóły dowiesz się z warunków technicznych.

Podłączenie gazu odbywa się podobnie jak prądu, gestor sieci na swój koszt wybuduje sieć i zakończy kurkiem z licznikiem na granicy Twojej nieruchomości. W wypadku znacznej odległości sieci gazowej, będziesz musiał sam wyłożyć pieniądze na budowę sieci gazu.

6. Grunt – badania i opinia geologiczna

Koszt opinii lub badań geotechnicznych to najczęściej koszt 700-1500zł. Opinia geotechniczna winna być przygotowana przez uprawnionego geodetę w porozumieniu z uprawnionym projektantem architektem.
W opinii zostanie zawarta informacja o wszystkim co „siedzi w gruncie”.

Najważniejsze informacje w opinii geotechnicznej to właściwości fizykochemiczne gruntu, przewarstwienia. występowanie wód gruntowych. Dodatkowo geolog zamieszcza wstępne wnioski z opinii, które są przydatne dla Inwestora. Z wniosków dowiesz się czy budowa domu będzie wymagać specjalnego fundamentowania lub czy będą niezbędne izolacje przeciwwodne lub drenaż. Na temat tego opracowania, przed  zleceniem porozmawiaj z architektem.

7. Umowa zakupu działki

Zakup działki budowlanej zawiera się w formie Aktu Notarialnego przed Notariuszem. Merytoryczne rozstrzygnięcia umowy zakupu nieruchomości wykraczają poza zakres wiedzy budowlańca czy biura nieruchomości.
Co do treści Umowy zalecam Ci skorzystania z rady notariusza, radcy prawnego czy adwokata.

 

Życzę udanych transakcji „bez pułapek”

Informacje dodatkowe i szczegóły dotyczące geodezji i map geodezyjnych znajdziesz w ustawie prawo geodezyjne i w ustawie o ewidencji gruntów i budynków  wraz w ze zmianami rozporządzenia o ewidencji.

mapa do celów projektowych
Share This